高力国际的2020年年度《亚洲市场展望》报告指出,尽管存在各种不利因素,例如总体经济增速放缓、中美之间的贸易状况以及香港的社会状况,但新加坡、东京、上海乃至香港等亚洲热门选址地的基本吸引力仍然保持不变。此外,该地区的经济前景最近有所好转,部分原因是美中贸易形势有所缓和,而印度城市的快速增长和中国新的特大区的出现,正在为日益庞大的居住群体创造提供新的中心。


恒达主管 预计印度城市班加罗尔和海得拉巴将成为2020年至2024年增长最快的三个亚洲城市中的两个。在中国,深圳和广州也将跑赢全国和亚洲城市的平均水平。高力国际亚洲研究执行总监安德鲁-哈斯金斯(Andrew Haskins)注意到该地区城市中心的活力,他指出:“亚洲的增长受到城市以及国家的推动。尽管存在不确定性,但许多亚洲主要城市在2019年录得的企业投资活动证明了这一点。尽管潜在的贸易问题可能会继续存在,但持续的宽松货币环境应会提高企业和业主的信心。”


高力国际2020年年度《亚洲市场展望》中印韩物流业有望高回报

写字楼领域:写字楼仍具有弹性


恒达主管 在写字楼领域,尽管各个市场的表现和前景各不相同,但我们仍然认为,香港、新加坡、东京和上海是亚洲在社会经济、房地产和人力因素方面适合企业选址的地区。展望未来,班加罗尔、马尼拉和新加坡的平均租金将在三到五年内增长3%以上,其中,新加坡在2020年至2021年期间将面临整合。在东京,房屋预售量很高,空置率很低,但租金增长正在放缓。中国一线城市面临新的高供给。然而,与上海和广州相比,北京和深圳的企业发展更好,反映在科技和医疗等其它行业的增长。2020年,香港的租金应该会再次出现负增长,尤其是在核心商务区。


投资市场:大城市弹性


亚洲主要城市房地产市场的弹性在总投资额上表现得很明显。2019年前9个月,亚洲10大城市房地产市场的总投资额仅下降了3%,而整个地区市场的总投资额下降了13%。鉴于过去一年的挑战,这是一个健康的结果。写字楼资产是投资市场的大组成部分,在新加坡和东京,写字楼租户需求一直推动着酒店、零售和其他行业的积极趋势。东京写字楼仍是核心投资市场中最具价值的大型资产类别之一,十年期债券的收益率差约为3.5pp。展望未来,贸易形势缓和、持续走低或负的实际利率,以及对印度等新兴市场和新资产类别的兴趣的增加,将有助于亚洲总投资额在2020年增加7%,达到1290亿美元。


物流/工业领域和数据中心:更高的回报,但正确的战略至关重要


中国的物流增长仍然强劲,但电子商务企业和终端用户正在向二线城市的新市场转移;投资者和开发商需要跟进。在韩国,首尔以西和西南方向的物流资产颇具吸引力,而香港的工业资产则具有转换吸引力。在印度,我们建议开发商与拥有土地储备的企业和政府机构合作,继续扩大物流业务。由于云计算和5G移动技术的普及,亚洲国家特别是中国对数据中心的需求激增。尽管进入这一领域的门槛很高,但仍有大量投资瞄准了这一领域,不过投资者需要足够的专业知识才能成功。


灵活的办公空间:重塑扩展的关键


灵活的办公空间运营商是2017年至2019年亚洲租赁需求增长最快的细分市场之一。尽管行业巨头WeWork和一些规模较小的地区企业面临挑战,但市场仍在蓬勃发展。例如,IWG和The Executive Center等其他运营商已经顶住了压力,并且正在稳步扩展。我们预计,尽管某些市场很可能存在压力,但灵活办公空间运营商的需求下降,不会对整个亚洲地区的办公空间吸纳构成新的重大下行压力。


展望未来,我们希望业主与灵活工作空间运营商之间加强合作。这将有助于通过“美化市容”来增强租户体验,并为该细分市场的未来增长创造理想的环境。


恒达主管文章来源: 高力国际

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